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房建企业财税精品课程

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4月16-18日房地产企业并购重组涉税分析处理与规划专题班

4月16-18日决胜投资拿地实务-新形势下房企投资拿地决策逻辑、项目投资风险关键点识别、投资测算方法、融资创新与法务风险规避

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4月27-29日建筑施工企业成本、造价、采购、合同、法务及增值税六方精细化协同管理落地实战高级研讨班

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现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。

简单说下房地产成本的组成

1、土地费用。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3、建筑安装工程费。建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

5、管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

6、贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

7、税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（增值税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

8、其他费用。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

今天咱们先从成本条线开始说起…..数据标准是根据历史项目经验总结而来，都是有据可依，算是比较可靠，但是项目差异比较大，各位小伙伴不要照搬，大体浏览下体会一下原则即可。

明确各科目的标准成本和计费基数

一、土地获得价款

这个投资最拿手的了，一句话带过不多说，按照政府文件执行就是：

1.1有票地价款（招拍挂）：按照取地文件执行

1.2有票土地相关税费（契税、印花税等）：契税3%-4%，整体税费可按照4.05%计算；

1.3无票土地款或溢价等：注意填写位置，否则影响税费计算；

1.4拍卖服务费，一般来讲0.1%。

1.5指标费,各地收费标准不一，以成都为例，主城区30万/亩

二、开发前期准备费（合计-元/㎡）

2.1勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线费等用于项目初始勘测丈量的费用；单方标准：3元/平米，山地项目为6元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)

2.2规划设计费：含项目项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾问等费用（不含样板间设计费）单方标准：高层/低层20-60元/平米（地区不同差异很大），山地项目元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下)

2.3报批报建费：包含常规报建费如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大；单方标准：地区差异较大，北京东部约元/平方米，北京北部可达元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下)

2.4三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费单方标准：10元/平方米，山地项目增加-元土石方平整及挡墙砌筑等费用；计费基数：报规面积（地上+地下)

2.5临时设施费：临时场地和办公费单方标准：10元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)

三、主体建筑及安装工程费（合计-0元/㎡）

一般按照业态进行归集，而单类业态构成由多个指标叠加而成，在计算方式上，地上成本+地下成本+级配成本=合计成本；

3.1高层（12F-28F）

（1）单体地下成本（不包含车库面积，投影地下室）单方标准：元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本单方标准：元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：根据产品线档次，不同级别因用材不同，成本差异较大，主要差异体现在外窗和外立面；单方标准：元/平米、元/平米不等

计费基数：报规面积（地上+地下)

3.2小高层（7F-11F）

（1）单体地下成本（不包含车库面积，一般不超过地上面积的10%）单方标准：0元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本单方标准：元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：小高层级配产品与高层接近，略高于高层；单方标准：元/平米、元/平米不等计费基数：报规面积（地上+地下)

3.3洋房（5F-6F）

（1）单体地下成本（投影地下室）单方标准：元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本单方标准：元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：洋房产品因产品档次略高，级配成本高于高层单方标准：元/平米、元/平米不等计费基数：报规面积（地上+地下)

3.4叠拼/联排（6F以下，多为4F）

（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的30%）单方标准：0元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本单方标准：元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：叠拼产品因产品档次略高，级配成本高于高层单方标准：根据建筑风格元/平米、元/平米、元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)

3.5双拼、独栋产品

（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的40%）单标准：0元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本单方标准：元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：2元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：独栋产品因产品档次最高，级配成本也是最高的

单方标准：普通风格1元/平米，法式风格成本最高1元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)

PS：影响建安成本的因素很多，比如岩土状况，装配率比例，绿建要求等。具体情况要视土地本身规划条件而定。

3.7特殊科目有些费用可能有一些特殊配置，需要单独进行计算，标准参考如下：

（1）精装修单方标准：按档次差异较大，元、0元、1元、0元不计费基数：（地上面积+附赠面积）*0.85

（2）太阳能屋顶集热式费用标准：4-0/户(分业态计算户数）阳台分户式费用标准：0-0/户

（3）充电桩：一体式一机一枪，4万/套；

（4）装配式增加费：元/平米；

四、社区管网工程费（合计--元/㎡）

包含给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费用，区域差异较大，分为--不等，北京东部综合成本元/平米；

（1）给排水系：普通区域一般40元/㎡，某些新区元/㎡；

（2）采暖系统：普通区域不收取费用，某些开发新区-元/㎡；

（3）燃气系统：一般区域按照30-40元/㎡；

（4）供电系统及高低压设备：电力系统属于额度最高的科目，-元/㎡；

（5）智能化系统：高层产品10元/㎡，低层产品20元/㎡；以上5项计费基数：报规面积（地上+地下)

五、景观费用（折合-元/㎡）

首先需要对景观用地的概念做一个界定，建筑用地范围红线范围内，除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地，景观用地的硬景软景搭配考虑按照7：3开；单方标准：景观工程造价会根据风格的同而差异很大，分为、、元/㎡不等；计费基数：红线用地面积--建筑投影面积-市政道路面积-（约为总占地70%）

六、配套设施费用（-元/㎡）

配套主要是以地库、商业、会所为主，尤其是车库部分，体量最大；

（1）车库：按照车库类型分为普通车库和人防车库，人防车库需要设置人防设备、人防门等，成本稍高；单方标准：普通车库元/㎡，人防车库3元/㎡；计费基数：地下车库面积（以某项目为例，地下/地上约30%）

（2）配套商业：主要是以毛坯交房的低层商业为准，根据风格的不同成本存在一定差异；单方标准：普通风格0元/㎡左右，法式风格0元/㎡计费基数：根据商业实际建筑面积为主，一般为地上面积；（若商业属于高层1F，注意总面积不要重复计算）

（3）会所：根据项目定位，会所高端项目中出现，一般来说会所多为精装修，所以成本标准比较高；单方标准：考虑0元/㎡的装修成本，普通风格成本6元/㎡，法式风格0元/㎡计费基数：根据商业实际建筑面积计算

（4）配建小学、幼儿园：一般为低层产品，产品多为简装单方标准：教学楼2-0元/㎡，体育馆2元/㎡计费基数：根据实际建筑面积计算，一般为地上

七、工程相关费：监理费、预结算编制费（30-50元/㎡）

属于开发间接费大类，某些区域参考标准如下：单方标准：监理费20元/㎡，预结算编制费15元/㎡，综合35元/㎡；计费基数：报规面积（地上+地下）

税费问题

占用税税主要包括增值税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地、个人所得税以及契税等。

1、增值税

（1）税目与税率

增值税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物)两个税目，税率是9%或征收率3%。

（2）特殊规定

转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征增值税。但转让该项股权，应按本税目征税。土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征增值税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

（3）纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳增值税。

增值税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

（5）二手房销售问题题

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税36号）附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的精通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

2、城市维护建设税

计税依据是纳税人实际缴纳的增值税税额。

税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

计公式:应纳税额=增值税税额×税率。

3、教育费附加

教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳增值税的税额费率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=应纳增值税税额×费率。

4、土地增值税

计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。

税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。

计算公式：应交土地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税金

5、房产税

(1)以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。

计算公式为：房产税年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%

(2)以租金收入为计税依据的，税率为12%。

计算公式为:房产税年应纳税额=年租金收入×12%

6、土地使用税

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

7、印花税

印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。

（1）开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税;

（2）土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税《关于印花税若干政策的通知》财税[6]号第三条规定，按产权转移书据征收印花税);

（3）在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税;

（4）进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取;

（5）在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元

8、企业所得税

计税依据：应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额

税率：

（1）企业所得税的税率为25%。

（2）非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%。

（3）符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

（4）国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税

（5）外商投资企业和外资企业，过渡期。

计算公式：应纳税额=应纳税所得额×税率

9、耕地占用税

占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。

耕地占用税的税额规定如下：

(一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元;

(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元;

(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元;

(四)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

10、个人所得税

个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。

房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。

11、契税

契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人。

契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。

现行契税税率为3-5%，各地有减半征收的情况。

大连市目前土地转让税率为4%，在建工程转让税率为4%，普通住宅转让税率为1.5%，非普通住宅转让税率为4%。

应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。

其他费用主要包括：行政管理费用（主要是团队工资及相关报销费用等），以及销售相关费用（主要是营销推广费用）。

前者一般在1.5-2.5%左右；后者一般在2.5%左右，不同的公司差距较大。

标杆房企常用的三大成本测算方法

一、成本经验值估算法

此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成

参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本测算

二、投资分析模型

a.模型是什么

模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣

可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。

b.编制模型的意义

为土地投资决策提供依据；

通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险；

通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据；

将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。

c.模型中基本指标

净现值

指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。

内部收益率

是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。

现金成本收益率

指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。

权益资本乘数

指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。

三、历史成本数据库

利用历史成本数据库编制项目目标成本

a.历史数据的来源

自身开发项目的积累内容完善、质量好、数量有限

同行业项目资料收集内容质量不容易准确

b.历史成本数据库主要内容

成本测算基础资料

搜集房地产工程（历史）已建项目规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技术指标的实际记录

开发成本汇总表

是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。

单位工程建安指标

按项目的单位工程编制，共分为五大部分：

工程概况

工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。

特征指数

窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长×总高）一般0.23～0.28

窗地比：外墙的窗面积/建筑面积

体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长×总高）

面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积（规划面积/建筑面积）

造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调

整系数

建设标准

基础；

结构及粗装修；主体设备安装工程；公共部位精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。

经济指标

单位工程人工费和单位面积人工费指标

各分部工程造价和单位面积造价指标

各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标

技术指标

金四数智化监控时代下的房地产企业纳税筹划创新与变革专题班

重庆4月9-11日（2天）

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课程背景

一般纳税人购进货物应争取进项税额最大化吗？不，那绝对是个大错误！

将工资转换为劳务报酬既可避税又可规避社保费？不，那只会得不偿失！

?将房租转换为物业管理或者仓储可有效实施房产税筹划吗？不，那根本就是偷税！

修改或者变更经济合同就能有效规避税收负担？不，那是白日做梦！

?面对税务稽查与税收立法，纳税人只能被动接受吗？不，那已成往事！

时代在变，政策在变，征管在变，特别是金税四期将全面上线运行，我国的税收征管将向着数据化、智能化迈进，房地产企业的财务与税务数据都不再是什么秘密，收入、成本、费用都将步入裸奔时代。

?自然，对广大房地产企业来说，纳税风险防控特别是纳税筹划的思路和策略，必须进行创新与变革，只有在创新与变革中才能为企业增效，确保企业在经济下行背景下活下去。

本课程以最新的政策为基础，以企业所得税汇算清缴的重点内容为案例，全面梳理、分析房地产企业纳税涉税风险的管控与纳税筹划思路，并强调实用性、必要性、可操作性。对于目前主流纳税筹划思路中的错弊也提出了调整与改进措施。

1、看透纳税筹划的本质，把握纳税筹划的基本原则与方法；

2、精准把握纳税筹划与偷税、逃税的区别并能准确判断；　

3、得一双慧眼，看穿主流纳税筹划思路和方法的错弊与不足；

4、全面修正错误纳税筹划思路，确保企业实现利益最大化；

5、适用大数据征管形势，实现纳税筹划理念的调整与变革；

6、促进企业财税人员筹划能力提升，有效实施涉税风险防控。

房地产企业总裁、财务总监、税收总监，财务主管、税收主管，财务部长、税收部长，税收经理、财务经理，销售主管、销售经理，采购主管、采购经理，企业合同、法务人员，企业财务会计和其他财税人员，企业其他管理人员。

讲师简介

胡俊坤：法律硕士、税务师，先后在《财政研究》《经济研究参考》《经济学消息报》《涉外税务》《财会通讯》《财会研究》《财会月刊》《税务与经济》等报刊发表论文百余篇，实务类文章六百余篇，有二十多篇文章被中国人大报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》《个人所得税法解读》《企业所得税汇算清缴手册》《个人所得税综合所得汇算清缴实务与筹划》等，在业界享有“财税百事通”、“税法活字典”等称号。先后在北京、上海、深圳、广州、南京等多个城市举办过讲座与培训。授课特点是：总能将法律逻辑与会计严谨融为一体，实现丰满理论与骨感实操的和谐统一，睿智中饱含幽默，调侃中尽显专业。

课程大纲

序：从所得税汇缴谈涉税风险的筹划管控

1、固定资产一次性扣除与所得税筹划之痛

2、房产广告费税前扣除案与虚开发票之弊

3、往年费用本年发票处理与原理把控之病

4、房产公司劳务与绿化支出与数智化之险

一：账务调整与纳税调整

1、金四对金三做了哪些升级与调整

⑴进一步建立、健全决策指挥系统

⑵开发并应用纳税人综合画像功能

⑶全面建立涉税信息共享新通道

⑷实现企业财税信息的联网核查

⑸税务稽查及系统进入智慧模式

2、对企业的涉税信息监控将全面升级

⑴对身份与信用信息的智能化监控

⑵对企业异常申报信息的智能化监控

⑶对重点税源与重点行业的智能化监控

①对建筑行业的监控

②对房地产开发企业的监控

③对劳务派遣行业的监控

④对用工平台企业的监控

⑷对重点事项与重点业务的智能化监控

①对个人代开发票信息的监控

②对企业核定征收的监控

3、金四是否如传说中的那么可怕呢？

⑴一切猜测性的观点都是流氓做法！

4、数智化应对金税监控是根本之策

二：纳税筹划的基本理论创新与变革

1、纳税筹划的基本内涵与法律责任

2、不同视角下的纳税筹划方法分类

3、这些年我们都有哪些纳税筹划错误：

⑴主体纠正：纳税人并不是纳税筹划主体！

⑵原则调整：合法性并非筹划的基本原则！

⑶目标定位：税负最小并非纳税筹划的目标！

⑷标准界定：筹划并非只是税收政策的选择

⑸标准创新：税负转嫁绝对不是纳税筹划！

4、关于纳税筹划，我们还需要做哪些调整？

三：企业组织架构和身份的选择与筹划

1、准确理解企业组织架构的内涵

2、房地产企业组织架构的特殊性

⑴公司总部－项目部模式

⑵母公司－子公司－项目部模式

⑶总公司－分公司－项目部模式

⑷母公司－项目（指挥）部；子公司－项目部模式

⑸总公司－总承包部－项目部模式

3、法人企业与非法人企业的选择与筹划

⑴传统纳税筹划思路分析

⑵降税减费对传统思路的影响

⑶智能化征管背景下的思路调整

4、子公司与分公司的选择与筹划

5、直接投资与间接投资的选择与筹划

⑴直接投资与间接投资的税收差异

⑵基于人性的筹划选择与分析

⑶税收优惠背景下该如何选择

6、企业组织架构与增值税纳税人身份筹划

⑴纳税人身份选择筹划的一般模型

⑵身份选择筹划中的政策限制

⑶物业管理公司的筹划选择

⑷分立或合并未必能够有效筹划

7、企业组织架构与小微企业等税收优惠筹划

⑴小微企业的不同概念与内涵

⑵不同税种下小微企业的税收优惠

⑶优惠对建筑地产企业的负面影响

8、企业组织架构与特殊政策运用的筹划

⑴企业分立与广告费税前扣除的筹划

⑵企业架构与园林绿化的进项抵扣

⑶劳务外包能否解决进项抵扣问题？

四：政策的选择筹划及操作中的注意事项

1、政策选择是一切纳税筹划的基础！

2、纳税筹划本身就是一种正确的选择（选择对偷税的放弃）

3、政策选择筹划及其运用的一般技巧

⑴范围：选择并不限于税收政策

房地产企业拿地主体的选择

⑵标准：政策必须正确而且当！

向一般纳税人采购还是其他？

⑶适用：没有适用政策怎么办？

项目工程火灾后的业务处理

⑷调整：政策作废了又怎么办？

筹划失败了又该怎么办？

4、政策适用的最高境界：参与政策制定

⑴纳税公关是最高境界的纳税筹划

5、房地产企业政策选择与筹划运用

⑴增值税简易征收方式的选择

⑵土地增值税利息费用的扣除选择

⑶投资性房地产计价方式选择

⑷商住两用楼盘“层高系数”适用

6、适用优惠政策是最典型的纳税筹划！

⑴如何获得最新的税收优惠政策

⑵适用税收优惠政策是实质适用

⑶适用税收优惠有可能适得其反

⑷房企须注意土增税优惠中的陷阱！

⑸固定资产一次性扣除优惠谨慎适用

⑹房企重组能不能免除土增税负担？

7、政策选择发生重大差错时该如何处置？

五：业务转换、调整与重塑筹划策略与运用

1、经济业务、会计业务与税收业务

2、业务转换离不了必要的程序或手续！

3、业务转换筹划策略运用与案例分析

⑴借款采购工程设备进项不能抵扣？（直接与间接）

⑵开发项目缺钱时如何借钱风险最小？（借钱与销售）

⑶子公司没钱与母公司亏损的协调？

⑷红线外费用如何才能规范合理处理？

⑸公司办公楼电梯竟然不用缴纳房产税？

⑹办公区绿化支出不让扣除怎么办？

⑺工程材料采购不能取得发票该怎么办？

⑻土地返还款能否适用业务转换筹划？

⑼华为公司高管报酬策略借鉴与运用

4、主流筹划思路为什么企业总无法适用？

⑴签订房租协议就能规避土地增值税？

⑵房产出租可以转换为物业管理费？错！

⑶房产出租能转换为仓储收费？错！

⑷工资转为劳务就能避税降税吗？NO！

⑸高管工资变为经营所得其实是偷税！

⑹资产转让向股权转让其实是个馊主意！

六：不同纳税主体的利益布局筹划与操作

1、利益布局理念需要在新时期有所创新

⑴广东德发房地产公司资产处置案与启示

2、利益布局纳税筹划理论的内涵概括

⑴纳税收益在不同项目上的布局

⑵纳税收益在不同期间上的布局

⑶纳税收益在不同主体上的布局

3、利益布局筹划必须遵循合作共赢原则

4、不同纳税主体利益布局的内容范畴

5、纳税主体利益布局在母子公司间的运作

⑴增值税时代母子公司间的管理费用

⑵母子公司间借款利息支出的处理

⑶直接拿地开发与间接拿地开发的选择

6、集团公司在特定情况下的利益处置

⑴集团公司相关政策梳理

⑵集团公司借款利息的筹划

7、企业利益与个人利益的联动与博弈

⑴全年一次性奖金政策到期后的选择

8、合作企业间的利益权衡与协调处置

9、企业与政府间的双赢与筹划取舍

七：合同票据凭证的风险与筹划管控

1、数智化时代合同票据凭证管理创新

2、经济合同决定纳税与筹划？本末倒置！

3、数智化时代三证统一理念已经过时！

4、善意取得虚开的专票费用能否税前扣除？

5、找人到税局代开费用发票还行得通吗？

6、无票费用较高时该如何进行规范处理？

7、往年费用本年票据该如何进行正确的操作？

8、业务真实却未取得发票该如何扣除？

八：企业纳税危机应对中的筹划与运用

1、税法解释策略与企业涉税危机处置

2、税收政策适用中的法律位阶抗辩应对

3、税务稽查危机应对中的程序无效应对

4、企业纳税危机应对中主体无效处置

九：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

课程说明

北京金旭红企业管理中心有限公司

年4月9日至11日（9日下午报到，10-11日两天课程）

重庆◇颐和幸福酒店（重庆市渝北区两江新区星光大道19号）

人民币元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

☆参会学员可享房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流。

☆参会学员可同时获得我公司最新20版房地产“财税答疑”手册一本。

■报名

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